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物業(yè)費糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？
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| 物業(yè)費糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？ |
| 發(fā)表日期：2010/12/2 15:22:17 閱讀數：1467 |
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07年公示過(guò)一次，業(yè)主當時(shí)也沒(méi)什么反應。而且，酬金制才必須公示。我們是包干制，虧了賺了都不找業(yè)主。即便我公布出來(lái)，又有幾個(gè)人看得懂？我虧了又有誰(shuí)信？”據其透露，他們的物業(yè)費是0.65元/㎡，“一級小區，卻是按三級的標準在收費，06年至今已虧了100多萬(wàn)，如果換了社會(huì )上的公司早就死了。我們還好有開(kāi)發(fā)商的補貼�！�
業(yè)內人士則向記者表示，“物業(yè)”本是微利行業(yè)，當前株洲有近半數物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。
賴(lài)對建立物業(yè)與業(yè)主雙方良性互動(dòng)關(guān)系比較悲觀(guān)，“打個(gè)官司都要那么久，還怎么協(xié)商？”他建議國家應健全相關(guān)法律法條，明確物業(yè)和業(yè)主的權責劃分和相關(guān)懲治機制。
法院：受理物業(yè)糾紛訴訟229起，業(yè)主基本無(wú)勝訴
據荷塘區法院民一庭文庭長(cháng)透露，去年至今，該院共接到物業(yè)糾紛訴訟229起，絕大多數庭外和解，判決的只有10來(lái)件，其中基本都是物業(yè)公司勝訴。
據介紹，這些案例絕大多數都是與物業(yè)費糾紛有關(guān)，原告多是物業(yè)公司，訟請業(yè)主繳納物業(yè)費，去年?yáng)|方花園一個(gè)小區就有200多件這樣的案例，大部分都以調解收場(chǎng)，即令判決，也是物業(yè)公司勝訴。
她說(shuō)，之所以如此，與業(yè)主關(guān)系較大，一方面是部分業(yè)主將開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司混為一談，將開(kāi)發(fā)商的責任加諸于物業(yè)，因此其請求難以得到法院支持，另一方面，是業(yè)主舉證難，比如提出物業(yè)公司服務(wù)不達標，但因為平時(shí)沒(méi)有意識收集證據，因此很難舉出有力證據。
文庭長(cháng)說(shuō)，類(lèi)似案件最好是調解，因為本身這種案件標的小，雙方投入的時(shí)間精力卻不少，即便判決之后也很難講誰(shuí)勝誰(shuí)負�！皹I(yè)主碰到物業(yè)公司服務(wù)不到位時(shí)，一味地拒交物業(yè)費并不是明智之舉。業(yè)主應該積極搜集證據。例如報修后物業(yè)不管、小區衛生狀況差、公共部位保管不善等，業(yè)主應該拍下照片或錄像，并尋找證人證言�！睂Υ�，一位法官如此表示。
◆律師說(shuō)法
物業(yè)公司不能將自身定位為管理者
采訪(fǎng)中，有不少業(yè)主對物業(yè)的認識存在一些偏差，記者就一部分問(wèn)題咨詢(xún)了本報法律顧問(wèn)聶煒律師。
1．有業(yè)主認為自己并未親自簽訂物業(yè)合同，請問(wèn)是否具備法律效力？
聶律師：肯定具備。物業(yè)合同可以劃分為兩個(gè)階段，一個(gè)是在業(yè)委會(huì )成立之前的前期合同，由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間形成；一個(gè)是業(yè)委會(huì )成立后由業(yè)委會(huì )與物業(yè)公司之間重新簽訂的合同。前期合同具備法律效力。
2．若開(kāi)發(fā)商與物業(yè)同屬一個(gè)集團，能以物業(yè)費沖抵房屋質(zhì)量問(wèn)題帶來(lái)的損失嗎？
聶律師：不能。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，與物業(yè)屬于物業(yè)服務(wù)合同，這是兩種不同的合同關(guān)系，其權利與義務(wù)不同等，因房屋質(zhì)量問(wèn)題造成的損失應與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，不可混為一談。
3．未享受到服務(wù)應否足額繳費？
聶律師：這種情況應區別對待。一種是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)認識有所偏差。物業(yè)服務(wù)不是針對某個(gè)家庭，而是面向全體小區業(yè)主，只要物業(yè)公司提供了公共服務(wù)，業(yè)主就應該繳費。另一種是物業(yè)公司確實(shí)未履行義務(wù)，未提供合同約定的服務(wù)，如果是前期物業(yè)，業(yè)主可以向物業(yè)公司的主管單位投訴，要求予以監督，如果是業(yè)委會(huì )選定的物業(yè)，可以要求其承擔違約責任，或重新選聘。
業(yè)主應提高對物業(yè)合同的認識，業(yè)主與物業(yè)是服務(wù)合同關(guān)系，所有行為都應建立在合同的基礎之上進(jìn)行，不能將合同約定之外的條件強加進(jìn)來(lái)。而現在一些物業(yè)公司也錯誤地將自身定位為領(lǐng)導，為管理者，尤其與開(kāi)發(fā)商關(guān)系密切的物業(yè)更具有某種心理優(yōu)勢，沒(méi)意識到自己的職責是按照合同提供服務(wù)，這些都是引發(fā)物業(yè)糾紛的重要原因。
◆網(wǎng)民原聲
真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角
■株洲網(wǎng) 綠煙：這個(gè)問(wèn)題不是個(gè)別現象。中國的物業(yè)管理法不健全，小區在住進(jìn)的時(shí)候一些制度以及物業(yè)進(jìn)場(chǎng)等都沒(méi)有一個(gè)明確可行的辦法。我覺(jué)得要解決業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷的局面，不是一句二句話(huà)可以解決的。
■株洲網(wǎng) 隨風(fēng)吹去：物業(yè)收費標準，在前期可以按物業(yè)公司的標準執行。當成立了業(yè)主委員會(huì )后，業(yè)主委員會(huì )應當清查物業(yè)前期帳目和收支情況，再根據正常、合理、和必需的費用支出情況，重新制定本小區的物業(yè)收費標準。業(yè)主是物業(yè)的主人，主人有權過(guò)問(wèn)“管家”的開(kāi)支、收入和工資、保障，合理的物業(yè)公共維持費用等等。
■匿名網(wǎng)友：物業(yè)費要合理收取，而物業(yè)公司收了費以后要盡職盡責的為廣大業(yè)主服務(wù)，業(yè)主在享受到好的服務(wù)同時(shí)不應該拖欠或者欠繳物業(yè)費。
■受訪(fǎng)業(yè)主：從一名業(yè)主的角度出發(fā)，我不贊成有些小區業(yè)主因為某些與物業(yè)工作無(wú)關(guān)的原由而長(cháng)期拖欠物業(yè)費與電費。我認為小區業(yè)主享受了物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)主可以和物業(yè)公司協(xié)商，影響到小區其它業(yè)主的合法利益，有意見(jiàn)與問(wèn)題應當通過(guò)合法有效的途徑解決，暫時(shí)緩繳物業(yè)費。只有這樣才能確保小區物業(yè)工作的正常開(kāi)展。物業(yè)費的用途明細應當按月公示，以一年或兩年的收支情況為參考，由業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )重新制定收費標準，不能是物業(yè)單方面說(shuō)了算數 。
■受訪(fǎng)業(yè)主：物業(yè)公司的服務(wù)需做到業(yè)主心服口服，真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角！
■受訪(fǎng)業(yè)主：業(yè)主往往弱勢，當房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法得到解決時(shí)，當生命財產(chǎn)受到損失時(shí)，唯有以拒交物業(yè)費來(lái)維護自身權益。同時(shí)小區內需要一個(gè)能真正維護業(yè)主利益、合理化解物業(yè)與業(yè)主矛盾糾紛的業(yè)委會(huì )。
“菜單式”物業(yè)收費制度或可借鑒
北京：業(yè)主大會(huì )成立之前業(yè)主不用繳物業(yè)費
5月27日出臺的《北京市物業(yè)管理辦法》規定，開(kāi)發(fā)商承擔前期物業(yè)費、小區車(chē)位先盡著(zhù)“自家人”、不得以欠物業(yè)費為由停水斷電、新老物業(yè)交替有權責、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每一季度公示一次收支預算，在顯著(zhù)位置曬曬自己的賬單成本……新《辦法》中許多大膽創(chuàng )新的做法，或許能化解現在許多小區物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。
深圳：“菜單式”物業(yè)收費制度
所謂“菜單式”就是將物業(yè)服務(wù)收費細分為綜合管理、共用部位，共同設施設備的日常運行維護、園林綠化、清潔衛生、公共秩序維護等五個(gè)項目，每個(gè)項目劃分為五個(gè)收費等級，每個(gè)收費等級對應收費指導標準和服務(wù)內容。業(yè)主可分別選擇各項目的收費等級，最后匯總形成其收費標準。
無(wú)錫：空置房物業(yè)費打7折
對未入住或未使用連續超一個(gè)月以上的物業(yè)、車(chē)位，業(yè)主應事前向物管企業(yè)書(shū)面申請，并經(jīng)確認后按規定標準的70%交納物業(yè)管理費，機動(dòng)車(chē)輛停放服務(wù)費或車(chē)位水電、衛生等管理費用亦按此標準收取。
廣西：不得收取裝修管理費
2005年已明確規定，物業(yè)管理企業(yè)對裝修住宅進(jìn)行指導和監督，不得收取裝修管理費、服務(wù)費、裝修保證金。
江蘇：停車(chē)費7成納入維修資金
近段時(shí)間出臺物業(yè)費新規定，業(yè)主大會(huì )成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營(yíng)成本后，按30％用于補貼物業(yè)服務(wù)費，70％納入住宅專(zhuān)項維修資金。
◆記者觀(guān)察：
破解物業(yè)糾紛，呼喚契約精神
物業(yè)糾紛，隨著(zhù)城市化進(jìn)程加快，頗有愈演愈烈之勢，僅荷塘區法院去年至今已受理此類(lèi)案件229件，其中尤以物業(yè)費糾紛為甚。多年來(lái)，盡管社會(huì )對此關(guān)注頻仍，但問(wèn)題卻遠未能得到解決。非一時(shí)一地之問(wèn)題，自然非一時(shí)一地能解決，其深層解決之道，在于利益各方應主動(dòng)植入契約精神。
契約精神是現代商業(yè)文明的基石，其最為通俗直白的解釋就是，任何契約的達成之日，就是忠實(shí)地踐行諾言之始；享受權利的同時(shí)，必須履行義務(wù)；收獲利益的另一面，就是要承擔風(fēng)險。而契約精神的底線(xiàn)，是對已形成的合乎法律法規的合同的尊重。
反觀(guān)層出不窮的物業(yè)費糾紛，莫不是契約精神付諸闕如的結果。
一方面，是25%的業(yè)主根本不知道是否簽訂合同，不到矛盾無(wú)法化解的時(shí)候想不起合同的存在，即使知道簽訂了合同，對其內容多半不甚了了，68%受訪(fǎng)者不了解物業(yè)與業(yè)主雙方權利與義務(wù)，其日益強化的“主人”意識又使其對權利與義務(wù)的界定率性而為。這既說(shuō)明物業(yè)公司對業(yè)主權利的漠視，也說(shuō)明業(yè)主自身對權益缺乏真實(shí)關(guān)切。
另一方面，不少物業(yè)公司出于種種原因，對合同的執行大打折扣，將自己定位為管理者地位而非服務(wù)者地位。由此一來(lái)，造成雙方置已達成的契約于不顧，只照各自想當然的義務(wù)與權利行事，甚至雙方都有個(gè)別的只要求權利，不講義務(wù)。
因此，呼喚各方歸于契約精神，才能根本跳出物業(yè)糾紛的惡性循環(huán)。對業(yè)主來(lái)說(shuō)，享受到服務(wù)即應支付代價(jià)，盡管這種服務(wù)多發(fā)生在小區公共領(lǐng)域，但公共領(lǐng)域也是所有業(yè)主共同所有。對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，即應不折不扣按照合同約定提供服務(wù)，公示收費標準與用途等。只要做到遵守契約的底線(xiàn)，雙方當可止住惡性循環(huán)的演變。
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