中國江蘇網(wǎng)11月30日訊 隨著(zhù)我市中高檔住宅區和私家車(chē)保有量顯著(zhù)增加，小區居民與物業(yè)之間的矛盾糾紛呈現增長(cháng)趨勢。記者走訪(fǎng)了我市部分法院的民事審判部門(mén)，發(fā)現物業(yè)糾紛“剪不斷，理還亂”，業(yè)主和物業(yè)之間在收費和服務(wù)上各執一詞，存在很大的爭議。

　　吳中區人民法院對近4年來(lái)的物業(yè)糾紛案件進(jìn)行梳理，發(fā)現90%集中在小區業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費。一些物業(yè)公司基本上是一個(gè)主管帶著(zhù)幾個(gè)員工，掃掃地，運運垃圾，然后就“依照合同進(jìn)行收費”，業(yè)主把拒交物業(yè)費作為籌碼，以此表達對小區管理服務(wù)的不滿(mǎn)。

　　物業(yè)服務(wù)不到位，不是拒交費的理由

　　服務(wù)確實(shí)不到位，物業(yè)公司向業(yè)主收費過(guò)程中阻力重重，甚至發(fā)生了沖突。今年7月，光福鎮一家物業(yè)公司向吳中法院起訴，要求法院判決拖欠物業(yè)費的業(yè)主盧先生支付物業(yè)管理費33120元、利息844.6元。

　　該物業(yè)公司訴稱(chēng)，小區物業(yè)服務(wù)管理費按地上建筑面積每平方米每月2.4元收取，地下建筑面積每平方米每月1.2元收取。業(yè)主盧先生的房屋建筑面積為333.91平方米(其中地上238.72平方米、地下95.19平方米)，自2010年12月26日起至2014年12月31日止共計拖欠物業(yè)管理費33120元，多次催討未果。

　　法庭上，盧先生火氣很大，他擺出一大堆的照片、發(fā)票、合同、法律規定進(jìn)行辯護。他稱(chēng)，自己未按時(shí)交納物業(yè)費的原因主要是：物業(yè)服務(wù)沒(méi)有達到約定的標準，在安保上存在瑕疵，其報修后沒(méi)有對其房屋進(jìn)行維修;買(mǎi)房時(shí)約定將開(kāi)通天然氣，但至今未開(kāi)通;物業(yè)公司未將水費催款單及時(shí)發(fā)放;2010年5月小區大門(mén)被堵影響通行。

　　關(guān)于這些答辯意見(jiàn)，法院認為：業(yè)主屋內墻壁確存在滲水等問(wèn)題，不能據此拒交物業(yè)費;房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題，根據相關(guān)規定，如房屋尚在保修期內的，業(yè)主可主張維修，如已過(guò)保修期且維修事項不屬于公共部分，業(yè)主應承擔相應維修費用;對于其余的物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主也應該通過(guò)正當途徑解決。法院難以支持業(yè)主盧先生以小區未開(kāi)通天然氣、維修不到位、小區大門(mén)被堵等為由拒不支付物業(yè)費的行為。至于盧先生反映物業(yè)公司違反合同約定或怠于履行管理義務(wù)給其造成了損失，可以另行主張賠償。

　　據此，法院判決盧先生支付物業(yè)費人民幣33120元、利息人民幣4094.08元，共計人民幣37214.08元。

　　房已辦證但未交付，業(yè)主不應承擔物業(yè)費

　　物業(yè)所有權雖已登記在業(yè)主名下，但業(yè)主還沒(méi)有拿到，那么，物業(yè)服務(wù)費用應由誰(shuí)承擔。我市一小區發(fā)生了這樣一起物業(yè)糾紛，物業(yè)公司向業(yè)主屢屢催費無(wú)果，最后把業(yè)主告上法庭。這個(gè)官司從一審打到了二審，日前，蘇州市中級人民法院作出了終審宣判。

　　白先生和劉女士在環(huán)太湖大道的一小區買(mǎi)了一套290多平方米的住宅，自2009年11月26日至2013年8月31日，兩被告共計拖欠物業(yè)服務(wù)費38000元。前期物業(yè)公司屢屢催費，但是白先生和劉女士辯稱(chēng)，他們與物業(yè)公司之間沒(méi)有物業(yè)服務(wù)協(xié)約關(guān)系;開(kāi)發(fā)商至今未能交付房屋，屬于前期物業(yè)管理問(wèn)題，原告應向開(kāi)發(fā)商主張物業(yè)費，請求駁回原告的訴訟請求。

　　前期物業(yè)公司把兩業(yè)主告上法院，物業(yè)公司按照物業(yè)所有權登記信息索要費用，但兩業(yè)主一口拒絕：“房屋還沒(méi)有交給我們入住，憑什么要我們付錢(qián)?”一審法院于今年1月16日作出判決：白先生和劉女士支付拖欠的物業(yè)費及滯納金5400元。

　　宣判后，白先生和劉女士不服一審判決，向蘇州市中級人民法院提起上訴。二審法院認為：房屋的所有權人為業(yè)主。但在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位可以選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)提供服務(wù)、進(jìn)行管理，建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位交納，物業(yè)公司可向建設單位主張相應的物業(yè)服務(wù)費用。據此，二審法院撤銷(xiāo)一審判決，駁回了物業(yè)公司向白先生和劉女士追討物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求。

　　小區“不差錢(qián)”，物業(yè)服務(wù)才能良性循環(huán)

　　對于當前高發(fā)的物業(yè)糾紛，吳中法院進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的分析梳理，發(fā)現90%的案件與物業(yè)費有關(guān)。另外，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾增加，個(gè)別案件由一般民事糾紛向刑事案件發(fā)展，

　　法官提醒市民，交納物業(yè)費是業(yè)主的基本義務(wù)。不按期交納物業(yè)費不僅會(huì )侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，還會(huì )影響整個(gè)小區的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。目前，蘇州的物業(yè)管理行業(yè)還不完善。據分析，一方面，一些小區物業(yè)公司沒(méi)有服務(wù)的意識，小區設施損壞、車(chē)輛亂停、環(huán)境骯臟成通病。他們把報修當“乞求”，把服務(wù)當“恩賜”，“三請四邀不動(dòng)身”，夜間不值班，假日照休息，遇事難見(jiàn)人。另一方面，受利益驅動(dòng)，業(yè)委會(huì )違規招聘，找到的物業(yè)往往缺乏物業(yè)管理資質(zhì)，留下了管理隱患。

　　法庭上，業(yè)主們提的最多的牢騷是：“要我交錢(qián)，你就得好好辦事!物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系!”對此，蘇州漫修律師事務(wù)所云闖律師認為，雙方都必須承擔相應的義務(wù)。對于業(yè)主而言，接受優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其權利，及時(shí)足額交納物業(yè)費就應是其義務(wù)，你不交錢(qián)，物業(yè)公司怎能正常運轉。對于物業(yè)公司而言，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其義務(wù)，收取相關(guān)費用并贏(yíng)利是其權利，但前提是把服務(wù)做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，對業(yè)主的需求置之不理。云闖同時(shí)表示，物業(yè)服務(wù)糾紛高發(fā)的原因，還在于物業(yè)管理法制化建設滯后于市場(chǎng)發(fā)展，缺乏對物業(yè)管理公司有效的監督、制裁、約束條款，對于出現問(wèn)題的物業(yè)管理公司，缺乏相應的停業(yè)機制、公示制度。